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公积金政策全面收紧 开发商旺季折价促销 北京楼市“金九”成色

2018-09-23 17:32:18 来源:华夏时报 作者:陆肖肖 刘诗萌

公积金政策全面收紧 开发商旺季折价促销 北京楼市“金九”成色

  初秋渐凉的时节,原本该进入传统“金九银十”销售旺季的北京楼市,今年的市场情况并不似往年红火,而9月13日北京市公积金管理中心发布的公积金新政,则让许多投资客的心彻底“凉”了下来。

  13日,北京市公积金管理中心发布公告称,从9月17日起,居民购房在使用公积金贷款时将执行“认房又认贷”的政策,凡是有过住房贷款记录的购房者都不能再按照首套房贷款政策来执行。

  同时,公积金贷款将与缴存年限挂钩,缴存1年可贷10万元,缴存12年才能贷到最高额度120万元。

  合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,对于购房者来说,本次公积金政策调整最核心的一点就是认房又认贷。之前北京认房不认贷,公积金杠杆相对来说运用得比较充分。现在调整后,把高杠杆最后一条通路也给堵死了。

  事实上,今年的9月北京楼市市场反应较往年要平淡许多。《华夏时报》记者近日走访北京市场发现,北京市新房和二手房市场成交不太乐观,许多售楼处的购房者并不多,购房者大多持观望态度,并不急于入手。

  而今年6月以来,北京市有大量限竞房项目入市,为市场提供了充足的房源,但也有许多项目存在去化难题,最近有多个项目出现打折出售的情况。

  多个新房项目折价卖

  通州大盘首开香溪郡早早就打出了“金秋九月,购房享多重优惠”的广告,其置业顾问告诉《华夏时报》记者,目前项目在售90-138平米的花园洋房,均价在4.6万元/平米,最近有多项促销活动,叠加优惠的话,117平米的三室户型总价在530万-560万之间。

  位于房山区六环外的旭辉城,属于最早一批入市的限竞房项目,自6月开盘以来,销售情况并不乐观。记者在现场看到,项目的售楼处较为冷清,购房者很少,其置业顾问表示,目前项目推出一批特价房,是旭辉城偿还施工方工程款的抵款房,由于施工方着急回款,这些房子交由项目来卖,价格由之前的3.8万元/平米降至3.4万元/平米左右,总价减少了十几到二十万元。

  记者了解到,大兴庞各庄的中海云筑也属于限竞房,目前在蓄客阶段。项目限定价格在42158元/平米,主要为89平米的三室户型,项目首期开盘最低价仅为3.6万元。购房者可以先验资100万元排号,然后等开盘时摇号选房。9月底开盘时预计会放出300套房源,目前排号的客户尚不足350组。

  另一个限竞房项目首创远洋·禧瑞天著,主打89平米的三室户型,部分房源低于政府的限定价格,最低430万可以买到一套,单价约为48300元/平米,比52695元/平米的限定价格低了不少。

  有的商业项目也在打折促销。万科城市之光的置业顾问告诉《华夏时报》记者,该项目属于50年办公产权,主推36-42平米的loft产品,单价在3.6万-3.7万元之间,9月份有8.4折和8.5折的优惠活动,最低130万可以买下一套。

  除了部分项目在折价出售外,也有多家房企开始了集团性的营销活动。中海在一购房网站上的广告显示,中海正在进行“全民经纪人,尽享百万佣金”的活动,有中海立春湖墅、中海北京世家、金樾和著三个项目参与其中,个人帮助成交一套房子的话,会收到2万—20万元的佣金的奖励。活动时间为8月28日至9月30日。

  恒大也祭出了大杀招,推出8.9折优惠,每日每盘抢5套特价房,再送30000元购房券的活动。其在某购房网站的广告内页还显示,京津冀11城25盘联动,实行分期付款的销售政策,首付款最低可付5%。北京地区内参与活动的项目是北京恒大长城小镇,除上述优惠外,还赠送2000元/平米的装修,推荐好友成交可获1%佣金。

  另外,本报记者在走访市场时发现,9月份以来,北京的二手房市场仍是波澜不惊。经纪人小刘告诉记者,今年政策偏紧,整个北京市场的价格和成交量都比较平稳,没出现大的波动。而且购房者都是买涨不买跌,现在很多人都在观望。进入9月份,看房的客户并没有出现明显的增加,跟平时差不了多少,今年的“金九银十”可能只是一个“传说”了。

  公积金政策全面收紧

  实际上,自2016年出台的“9·30新政”和2017年的“3·17新政”之后,北京市一直处在严格的限购环境下,“3·17新政”的作用尤其明显,政策出台后北京楼市急剧降温。

  在此基础上,9月13日,北京市再次出台了公积金新政,规定公积金贷款由原来的“认房不认贷”转变为“认房又认贷”,贷款额度与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,提高多种类型房屋购房首付比例等。公积金政策的收紧,对于大部分刚需和改善型人群影响较大,能够贷出的资金减少了,购房需求也会进一步减弱。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,除非购房者在北京没有住房,同时没有贷过款,那么是可以按照首套房的政策落实的,否则贷款方面都有压力。尤其是过去贷款过,偿付完贷款想再新购住房的申请者这次被界定为二套以上房产类型,是不能够再贷款的,这对于部分住房改善型需求或有一定影响。在首付比例方面,经济适用房、共有产权住房、普通住房和非普通住房,以及首套和二套房等适用了不同的首付比例,或也是由于近期共有产权住房等交易增加,所以政策层面需要积极给予规范。

  “北京的政策多少是有信号意义的,所以后续不排除全国各地公积金等方面政策还是会有收紧的动作。”严跃进指出,这个信号或也意味着今年9月又会有部分城市进入到新一轮的调控体系中。

  楼市“金九”不再

  在楼市严格的限定条件下,今年9月的楼市,并没有达到往年“金九”的成色。

  据诸葛找房数据研究中心监测,9月第一周,北京新房住宅网签套数为608套,环比上期下降55.88%。二手房住宅网签3038套,环比上期下降15.45%。截至2018年9月9日,北京市二手房挂牌均价为63751元/平米,环比上期下跌0.79%。

  8月份的市场表现也不甚乐观,贝壳研究院Real Data数据库显示,8月北京全市二手房网签量为1.5万套,环比基本持平,同比增加95%。6-8月链家实时成交量环比持续明显下滑,8月降幅达20.9%。新增客源量环比减少2.6%,新增带看量环比下滑4.4%。客户成交周期达历史峰值,成交节奏放缓,客源端成交周期达到79.3天,为2012年以来的历史最高。

  对于今年“金九”的市场表现,58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《华夏时报》记者,北京作为调控最严的一线城市之一,房价下行的压力较为明显。从58安居客房产研究院8月的购房者和经纪人信心指数来看,购房者信心指数为98.4,环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%,环比下降6.3%。“久盘必跌”,北京市场的调控长期从严,市场逐步转冷,导致房价上涨乏力。

  另外,在部分限竞房项目折价出售的表象之下,是销量不佳的事实。中原地产研究院提供的数据显示,截止到9月11日,北京市共有16个限竞房项目取得18期预售证,合计提供房源9038套、可售面积93.5万平米。因为部分项目刚取得预售证,只有8个项目有网签数据,合计网签1089套,按照这个比例计算,网签销售率只有12%。即使计算所有项目的真实销售,限竞房平均去化也不足四成。

  合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,对于购房者来说,今年可选择的余地非常大,限竞房不存在后期涨价的风险,购房者可以游刃有余地去挑选适合自己的房源,这也造成购房的成交周期拉长。今年的北京市场,以及购房者的预期,都处在一个低迷和观望的状态,包括整个经济的基本面也出现了一些动荡和风险,这些都会造成整个购房消费需求的减缓。

  郭毅进一步指出,北京一直保持着严格紧缩的调控状态,从政策层面上来看,已经不支撑“金九银十”这个概念了。另外,目前在售的一些项目都是前几年拿的高价地,或者是限价地,企业在促销上能够运用的价格手段有限,促销活动对成交的促进作用在减弱。

  郭毅表示,对于开发商来讲,目前每一个项目可能都面临着比较艰难的营销压力。随着限竞房上市量的增加,客户会有明显的分流,到今年四季度,各个项目之间的竞争会更加激烈,预计下半年上市的项目去化难度会不断加大。

  下半年北京市房地产市场,张波预计,稳定依然是下半年的重点,稳地价、稳房价、稳预期,确保市场稳定,也意味着不但要控制房价,还会对于地价和预期有稳定要求。下半年北京市场大概率是“以价换量”项目越来越多,成交量保持相对稳定的同时房价的下行压力会更为明显。

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